关于南湖宾馆经营及改造相关事项的调研报告
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作者:澳门新葡新京  文章来源:投资发展部 点击数:346 次  更新时间:2010-06-17

20103月,南湖宾馆经营管理方金陵酒店管理公司对南湖宾馆改造初步提出了《马鞍山南湖宾馆改造项目定位及建设建议书》。现投资发展部结合南湖宾馆《改造建议书》,就目前南湖宾馆经营和宾馆改造相关事项做了调研。具体报告如下:

一、全国酒店业经营基本情况

  综合2009年度全国星级饭店经营监测结果,2009年全年星级经营情况如下:

1、总体情况:2009年平均每家星级饭店实现营业收入1125.91万元,同比下降8.22%;实现利润133.41万元,下降42.06%;客房出租率60.58%,下降0.67%;平均房价298.61元,下降6.08%;员工流动率9.38%,下降1.97%。 

2、分星级情况:从客房出租率看2009年三星级饭店为63.13%,增长0.57%;四星级饭店为62.01%,增长1.92%;五星级饭店为56.31%,下降4.26%从平均房价看,三星级饭店为202.39元,下降4.35%;四星级饭店为350.33元,下降2.83%;五星级饭店为622.80元,下降10.08%。 

3、分地区情况:从客房出租率看,2009年东部地区星级饭店为58.70%,同比下降2.99%;中部地区星级饭店为59.99% ,增长0.21%;西部地区星级饭店为65.17%,增长3.76%。从平均房价看,东部地区星级饭店为342.21元,同比下降9.16%;中部地区星级饭店为236.20元,下降0.04%;西部地区星级饭店为242.61元,增长7.81%

简要分析:1)五星级饭店下滑幅度较大,二、三、四星级饭店经营较为稳定。(2)四星级饭店的出租率均为所有星级中增幅最大,五星级饭店的平均房价降幅达6.30%。(3)不同地区星级饭店经营情况差异明显,东部地区下滑较大,中西部地区客源市场较为稳定。(4)从各个季度监测的结果看,除平均房价外,全国星级饭店三、四季度的营业收入、利润和客房出租率明显高于一、二季度,同比下滑的幅度也大大降低,这说明饭店积极应对金融危机、调整市场策略取得了一定的效果,但平均房价下降的趋势依然严峻。

二、我市星级酒店经营基本情况

1、酒店的规模数量:饭店的调查显示,现有1家准五星级酒店、3家四星级酒店、8家三星级酒店、10多家快捷酒店。调查还显示,目前五星级酒店客房总数为370余套(皇冠),四星级酒店客房总数为500余套,三星级酒店客房总数为800余套,准三星级酒店客房400余套以上星级酒店、宾馆合计客房总数近2000多间套。

我市5家主要3星级以上酒店基本情况信息表

酒店名称

星级

客房数

餐饮包间

会议室

大宴会厅面积

(平方米)

南湖宾馆

4

113

7

3

200

皇冠假日

5

368

56

7

600

雨山湖

4

209

19

7

400

海兴

3

90

48

3

200

鸿泰

3

103

54

1

90

2、酒店的星级分布:据统计数据显示,目前马鞍山五星级、四星级、三星级、快捷酒店,酒店分配比例分别为7%23%30%38%,马鞍山酒店业以中低档次酒店为主。    

3、酒店的区域分布:酒店的布局在各个城区之间不平衡,最好的3家酒店主要集中在市中心。

  4、酒店客源特征:马鞍山酒店接待的客户主要是以会议和政府接待为主,占入住客人的45%;其次是商务客占入住客人的26%。马鞍山目前酒店的经营对象,主要是针对会议客、政务客和商务客。外宾占13%,其它占16%,其它消费形式占10%。值得注意的是,近年来,以参加会议、商务洽谈、公司培训等为目的的消费有增长之势。从住店的客户年龄调查看多以中、青年人为主,而客户的消费特征则主要是公款消费、商务消费和大众餐饮消费等,其中又主要以商务消费为主。

5、我市酒店经营基本状况:现今中国酒店业已经发展成为充分竞争的行业。从全国来看,客房收入为主的酒店(占总营收50%以上),酒店利润率GOP率应该在35-45%之间(利润/营业收入);以餐饮收入为主的酒店(如占总营收50%以上),酒店总的GOP率一般在25-33%之间。

根据市统计局对我市限额以上(主营收入200万元)住宿企业统计2008年全市21家限额以上住宿企业主营收入17896万元;2009年为19088万元,其中三星级酒店8家计6389万元、平均798万元/家,四星级酒店3家计6267万元、平均2100万元/家。2008年我市3家四星级酒店经营利润147.1万元;2009年为10.7万元,其中南湖宾馆利润-301万元、其他两家利润311.7万元。

经旅游局了解情况,目前,我市酒店经营业绝大部分为民营企业,为规避上缴企业所得税,其上报营业收入和企业利润均有较大保留,多数通过做账将折旧提前或快速折旧,使利润降下来,提前收回成本实际情况是大多数酒店经营效益较好,使得我市近几年经济型快捷酒店发展较快,2008年我市3-4星级酒店客房入住率一般在80%以上,2009年受金融危机影响,3-4星级酒店客房入住率下降至70%。由此可见我市3星级以上经营效益普遍较好。

三、南湖宾馆经营基本情况

南湖宾馆占地面积33000平方米1997年开始兴建,2000年建成营业,现有客房113间,餐饮包间7个,会议室3各,大宴会厅1个(面积200平方米)。目前委托南京金陵酒店管理公司管理,现已员工253人,年员工流动率10%以上。在宾馆经营方面,2007年亏损115万元、2008年亏损125万元、2009年亏损301万元,亏损额呈逐年增长趋势。截止到200912月,南湖宾馆已累计亏损1488万元。南湖宾馆经营面临着较大困难。

四、南湖宾馆经营情况分析

1、入住率2007年南湖宾馆入住率90%200872%200960%。从近3年的入住率可以看出,南湖宾馆入住率呈逐年下降趋势,在全市总客源逐步增长的情况下,南湖宾馆客源在分流,是造成南湖宾馆效益持续大幅下降主要因素之一。主要存在三个方面问题:一是南湖宾馆市场开拓和经营管理等方面尚需加强;二是我市星级酒店竞争越来越激烈;三是随着我市新建大小酒店投入使用,南湖宾馆在客房、餐饮、会务等其他功能方面已逐步处于劣势。

2、财务主要指标分析。酒店业是劳动密集型产业,其行业经营最大的是人力成本有资料显示,目前国内酒店一般运行良性的,人力成本占整个收入的1520%,其中工资应该占收入的1316%比较理想;能耗(水、电、气等)是第二大营运费用:占总收入7-10%以内,一般要求达到7%比较理想。

根据南湖宾馆2009年财务报表显示:南湖宾馆人力总成本占经营总收入20%。其中客房人力成本占客房收入12.8%;餐饮人力成本占餐饮收入23%。能耗占总收入11.06。由此可见,南湖宾馆客房运行成本在合理范围;餐饮人力成本占比明显过高,导致宾馆经营总人力成本占比过高;能耗成本占比也明显过高。南湖宾馆上述两高现象是其经营存在的两大主要问题。

 3委托专业酒店管理公司经营管理的成本支出。有资料显示,目前国际品牌酒店管理公司收费标准:基本管理费按营业收入提1-3%,经营毛利按5-6%提。一般在一线和国内主要二线城市(如深圳、杭州等),酒店房价较高,这些地区的酒店比较适合聘请国际品牌公司管理,平均房价要能达到800-1000元以上,才比较适合聘请国际大品牌;否则如果预期房价在400-600元之间的,不太适合。而国内三线城市受房价水平的影响一般在2-3年委托经营后,大多采用培养人才自主经营,以减少委托经营成本支出。我市雨山湖饭店采用了此类方式。现我公司委托南京金陵酒店管理南湖宾馆,每年委托管理费及提成支出在80万元-110万元,经营层每年薪酬及奖励80万左右。委托经营10年来已累计支付委托管理成本1000多万元,经营层薪酬及奖励支出800-900万元(自主经营支出约为50%)。其长期委托经营成本的支出,对南湖宾馆而言是一笔不小负担。

五、南湖宾馆经营存在的主要问题

1、南湖宾馆经营管理和市场营销工作尚需加强。在我市酒店业总体收入和效益较好的情况下,南湖宾馆客房入住率连续下降,亏损额逐年增加,在经营管理和市场营销等方面尚需加强。另一般酒店项目投资注册资本比例为60%,其建成运营每年在消化总投资40%的银行贷款利息后,尚有营业利润,而南湖宾馆属政府财政投资,没有银行贷款,从项目投资角度而言,此类酒店应当比其他酒店具有竞争力。

2、餐饮经营效率不高。餐饮人力成本占餐饮收入比高达23%,超出一般酒店上限,餐饮已成为影响南湖宾馆经营效益的短板,

3、能耗过大。庭院式结构,管线长,能源消耗大,2009年宾馆能源支出250万元,在冬夏期间,每天能耗支出1万多元,其能耗占营业收入比高达11.6%,超出同类酒店4.6个百分点,每年多支出100多万元。

4、规模经营处于劣势,2009年南湖宾馆管理费用合计685万元,占营业总收入的30.56%。由于受客房数、餐饮包厢数、会议厅及配套实施等方面制约,其经营规模难以拓展,规模效应难以体现。

5、设施陈旧老化。营业10年有余,设施整体陈旧,宾馆硬件与市内同等酒店差距较大。

     六、南湖宾馆经营和改造方面的建议

综上所述,南湖宾馆经营效益逐年下滑,且今后没有亏损止步迹象。从国有资产保值增值角度考虑,公司纳入市政府目标考核可经营性资产为57887万元。其中能投板块18418万元,建投板块39469万元。现南湖宾馆资产额为9474万元,占集团经营性资产的16%,是公司第二大资产,南湖宾馆持续亏损对公司国有资产保值增值考核影响很大。从集团发展战略角度考虑,不断壮大和培育集团公司经营性资产,将公司资产做实、做大、做优,是集团公司今后发展的主题。从各地城投公司发展经验看,各地实力较强的城投公司资产均涉足酒店业,且拥有1-2家高档酒店产权,如南京、上海、杭州、合肥、苏州等城投公司。我集团公司有必要长期持有南湖宾馆资产,并通过努力解决其经营问题。

不可否认,南湖宾馆经营存在硬件问题,但也存在软件问题。鉴于南湖宾馆经营亏损态势难以扭转,并有继续扩大之势,为此建议公司将解决南湖宾馆经营问题和宾馆改造事宜提上议事日程。现就南湖宾馆经营和改造事宜提出建议如下:

(一)、南湖宾馆经营管理建议

1、建议加大对南湖宾馆经营层考核力度,明确年度减亏或扭亏指标,修改调整经营层薪酬考核办法,其奖惩与减亏或扭亏指标直接挂钩,激励经营层加强管理,开拓市场。

2、建议调整经营层高官人员结构,我方经营层高官代表增至2人,培养自主人才,最终走自主经营之路。

3、鉴于南湖宾馆经营薄弱环节是餐饮和能耗,建议经营层近期拿出餐饮经营调整方案,增加餐饮营业收入,必要时可考虑餐饮外包,以降低餐饮人员及管理成本支出;同时建议加大宾馆能耗管理与考核,将能耗下降指标与经营层年终奖惩挂钩,建议将节能产出收益的30%用于奖励经营层和相关中层管理人员。

4、建议在南湖宾馆全体员工开展增收节支活动,为企业用好每一分钱,节约每一分钱。

5、建议南湖宾馆加强酒店服务个性和服务品质的提升,提高宾客的满意度、增加信任度、扩大美誉度,进而实现经营品质和业绩的增长。

二、南湖宾馆改造建议

一是南湖宾馆建成开业10年有余,设施陈旧老化,客房数、餐饮包厢数、会议厅及功能不匹配和能耗过大,使得南湖宾馆与我市新建同类酒店竞争处于劣势,宾馆改造的必要性和迫切性较为突出。二是从公司长期持有南湖宾馆产权和做实经营性资产角度考虑,南湖宾馆改造,有利于增加公司经营性资产数量和质量。三是宾馆地处我市商务酒店集中区,地理位置十分优越,其土地资源增值潜力很大,为公司决策宾馆改造提供了有利条件。四是改造后的酒店,设施和档次的提升,为公司按照市场化方式择优选择国内外优秀的经营管理团队创造良好条件。五是宾馆改造项目实施,通过一定措施保留原客房规模及客房业务继续经营是可行的,避免酒店人才流失。六是结合宾馆改造,可以对现有部分职员进行分流或进行宾馆人员改制,为宾馆改造后的经营创造良好条件。

1、        宾馆改造基本构想

本次宾馆改造初步设想,拆除B号楼,保留A号楼(大堂、中西餐厅、客房和会议室)、部长套、总统套并暂时保留E号楼(设备、洗衣、职工食堂)。在B号楼和网球场位置新增总建筑面积约46000平方米。其中:宾馆用房增加26000平方米,商务写字楼20000平方米。总投资估算1.9亿元。其中宾馆部分1.3亿元,商务写字楼部分0.6亿元。具体功能如下:

1)、一层5000平方米。功能:大厅、大堂吧、自助餐厅、商务中心及精品店。

2)、二层5000平方米。功能:大宴会厅和中餐包房

3)、三层5000平方米。各大小会议室区。

4)、四至十一层11000平方米。功能:宾馆客房(约160间)。

5)、十二至二十五层20000平方米。功能:商务办公区。

6)、充分利用本改建项目宾馆和商务办公俯视雨山湖不可多得的优美景色特点。按照五星级酒店和商务办公特点设计。成为21世纪马鞍山市宾馆和商务办公独特的标志性建筑。

7)、宾馆设计大门面向艳阳路,商务办公出入口沿宾馆大门北侧设置,宾馆人流与商务办公人流分流设置(包括宾馆电梯与商务办公电梯分开设置)。停车主要依靠地下停车场。

(8)、地下公用停车库及设备用房5000平方米,满足250辆停车需求。

2、建议启动宾馆概念性方案设计招标,为下一步本改造工程项目调研等前期工作做准备。

3、建议下一步委托国内较为著名酒店业咨询公司对南湖宾馆改造项目涉及我市酒店经营环境进行调研分析,对项目改造经营环境和竞争力进行评估,对项目市场定位和功能定位做出规划,对项目投资和现金流及财务决策做出具体分析。

 

                投资发展部

 

                 2010613

 

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